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安居客:“一房两证”豪宅进退两难

2015-08-20 18:16:14 来源:凤凰网
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上海一位资深房地产投资者张志,最近在楼市遭遇了没有预料到的烦恼。

随着职位的晋升,他的工作地点从上海转移到了北京。想把上海的房产卖掉的张志发现,他找不到“接盘侠”。由于房子是“一房两证”,潜在购房者望而却步:既然单证的二手房满天飞,何必浪费限购名额买多证二手房呢?

房地产租售服务平台安居客的房产分析师表示,投资者张志面临的“出售难”情况在上海及全国并非孤例,上海许多建于2006年以后的大户型小区,一房两证甚至一房多证的现象十分普遍。尤其在许多别墅楼盘项目中,这一现象的占比甚至高达30%。比如龙湖滟澜山小区,占住宅套数一半以上的叠加别墅拥有着两张80多平方米建面的公寓产权证。在青浦赵巷许多拼接别墅,这一现象更是比比皆是。

这些楼盘就是早年“70/90”政策下市场催生的一批“一房多证”房源。由于被限购政策狠狠卡住,这些买家早年选购的“豪宅”已成烫手山芋,为了摆脱这种尴尬的境地,有人不惜以比购入价低几十万元甚至上百万元的价格“跳楼大甩卖”。更加尴尬的是,这些业主们未来还面临另一个问题,房产税如果最终按照套数开征,则将面临一大笔额外开支。

两头堵

“我是被政策两头堵了”,张志说。

堵住张志退路的第一条政策始自10年前了。

2006年,国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,提出自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上,俗称“90/70”政策。

这一条旨在鼓励开发商发展中小户型、照顾普通人住房需求的政策被轻而易举的找到了漏洞。“聪明”的开发商绕道而行。

安居客房产分析师介绍说,“90/70”政策之后,部分开发商很快想出解决办法:房子按大户型设计,但用可以打开的分隔墙隔开,拆分成多个小户型。这样,在规划设计、建筑施工等前期阶段,并不存在违法违规行为,可以获批,但此后销售时可并套销售,只要打通两套或多套户型的分隔墙,就可以拼接成一个完整的大户型。

这样的大户型房产有两本房产证。最初,这对于购房者没有任何的影响。“直到限购政策出来”,张志说,这在一定程度上封堵了购房者转手房产的退路。

根据上海市的限购政策,对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的,其首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的,住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

这对“一房两证”的项目意味着,购房者实际购买一套房产,但在程序上会被认定为两套住宅,且其中一套的商业贷款将面临更高的首付比例,更高的贷款利率。

“这对于购房者而言是额外的大笔开支”,上述安居客分析师道出了张志所面临的关键问题,既然上海的普通二手房市场活跃,购房者何必趟“一房两证”这趟浑水呢?

正是基于上述原因,购房者对于“一房两证”的房产项目望而却步,这个独特的市场成交并不活跃。

后遗症

尽管此前挂出的价格已经比周边其他楼盘价格低,但张志还是“准备把出售价格再往下调一些”。

随着改善型需求逐渐活跃、大户型商品房热销、中小户型放量入市,作为房地产宏观调控的标志性政策,“70/90”政策目前已经实质性退出市场。多个城市已经明确放弃这一过时的政策。

但张志这样的业主,还在承受着这一政策遗留的一些问题。上述安居客分析师表示,要解决“一房两证”的难题,就只能期待“限购”放开或者“多证合一”的实施。尽管全国多个省市已经放开了楼市限购政策,但上海仍未全面放开。另外,“多证合一”实施的可能性也不太高。

很快要到北京走马上任的张志不愿再等待政策放开,而是选择更大幅度的降价,希望以此引来“接盘侠”。

对于全国范围内持有“一房两证”的业主来说,还有另外需要担心的则是房产税开征所带来的负担。今年3月1日,备受关注的《不动产登记暂行条例》正式实施,该条例的亮点之一,是建立统一的登记制度,包括统一登记的部门、统一的登记程序以及统一登记的基本信息。

分析人士认为,不动产登记制度的实施将为房产税的大面积铺开提供必要的基础。8月5日,在十二届全国人大常委会公布的立法规划中,房地产税法赫然在列,这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。

接受记者采访的浙江浙中律师事务所的陈善律师表示,以后若是房产税开始征收,两本证房子可能也会出现一些麻烦。“从目前的草案上来看,房产税的征收是按套数来算的。”

房产税开征的预期一旦确立,将对“一房两证”的项目够成新的杀伤力。


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